jueves, febrero 7

Impuestos en la Compra Venta de Inmuebles

Son pocas las personas que al momento de buscar una casa propia piensas en los impuestos que tendrán que pagar para convertirse en propietarios. En esta oportunidad, espero darles un alcance de todos los tributos involucrados al momento de comprar un inmueble.

Alcabala

El impuesto mas vinculado con la adquisición de inmueble es el de alcabala, regulado por la Ley de Tributación Municipal, este tributo grava las transferencias de propiedad de inmuebles urbanos o rústicos que se realicen ya sea a título oneroso o gratuiro, cualquiera sea su forma o modalidad.

Es decir, basta que haya una transferencia de propiedad, bajo cualquier modalidad - no necesariamente una venta - para que la operación se encuentre gravada con este impuesto, que es de cargo del adquiriente de la propiedad, lo que no admite pacto en contrario.

Su base imponible es el valor de transferencia del inmueble o el valor de autovalúo del predio en el ejercicio en que se realice la transferencia, el que resulte mayor. A ella se le debe aplica una tasa del 3%. Sin embargo, el tramo comprendido por las primeras 10 Unidades Impositivas Tributarias - UIT del valor de la transferencia se encuentra inafecto al impuesto.

El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario suguiente a la fecha de efectuada la transferencia. Sin embargo, en la práctuva el pago se hace antes, pues, para extender la escritura pública de compraventa e inscribir la adquisición en los Registros Públicos es necesario acreditar este pago.

Ahora, cuando estemos frente a la primera venta de la propiedad inmueble, la transferencia no está afecta al impuestos, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno. El valor del terreno para estos casos se determina en función al valor del autovalúo.

Estan inafectos al alcabala:

(a) Los anticipos de legítima; (b) Las transferencias que se produzcan por causa de muerte; (c) La resolución del contrato de transferencia producidad antes de la cancelación del precio; (d) La transferencias de los derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad; (e) La división y participación de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios;

Impuesto a la Renta

El impuesto a la Renta grava la venta de inmuebles realizada de manera habitual. Sin embargo, desde el primero de enero de 2004 también se encuentra gravada la ganancia de capital que se consiga de la enajenación de un inmueble.

Así, estará gravada la ganancia de capital que se obtenga en la venta de un inmueble siempre que éste no sea casa habitación del enajenante.

El artículo 1-A del reglamento de la LIR define como “casa habitación del enajenante” al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos años y que no esté destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

En caso de que el enajenante tuviera más de un inmueble en su propiedad que cumpla con los requisitos anteriores se considerará casa habitación sólo a aquel inmueble que luego de enajenar los demás inmuebles resulte como el único de su propiedad.

De vender más de un inmueble en una misma operación, se considerará como casa habitación a aquel de menor valor.

Cuando la enajenación de un inmueble genere una ganancia de capital gravada con el IR, el enajenante debe realizar un pago a cuenta del impuesto que en definitiva le corresponda por el ejercicio gravable equivalente a 0.5% del valor de venta.

El enajenante debe presentar al notario público el comprobante o formulario de pago que acredite este pago como requisito para elevar la minuta a escritura pública.

Impuesto General a las Ventas

El IGV no grava usualmente la venta de bienes inmuebles. Únicamente las propiedades que son transferidas por las empresas constructoras por primera vez se hallan afectas a este impuesto. Así, el artículo 1 inciso d) de la TUO de la Ley del IGV e ISC precisa que el Impuesto General a las Ventas grava la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

Por su parte, el artículo 71 de la misma ley fija que la venta de inmuebles gravada con el IGV no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.

Impuesto Predial

El Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rústicos sin importar la condición del predio. El impuesto es de cargo de los propietarios de los predios que están afectos al mismo.

Siendo un impuesto de periodicidad anual, quien adquiere un predio será sujeto pasivo del tributo a partir del 1 de enero del año siguiente a aquel en que lo adquirió.

En atención a que este tributo es recaudado y fiscalizado por la municipalidad del distrito donde se ubique el predio, la base imponible para determinar el impuesto a pagar está constituida por el valor total de los predios del interesado situados en cada jurisdicción de distrito.

Cada vez que opere una transferencia de dominio de un predio se presentará una declaración jurada a la municipalidad correspondiente informando de la transferencia, la cual se entregará hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia.

Todo contribuyente está obligado a presentar, además del Impuesto Predial, una declaración a más tardar el último día hábil de febrero de cada año. Ésta por lo general es reemplazada por la declaración mecanizada que emite cada municipio anualmente. Si la declaración no es objetada por el contribuyente antes del último día hábil de febrero, se tendrá como válida. Existe también la obligación de presentar una declaración jurada con el nuevo valor del predio cuando se hagan modificaciones superiores a cinco UIT.

En relación con el pago del impuesto, éste debe realizarse hasta el último día hábil de febrero de cada año, si es al contado.Si se opta por el pago fraccionado, lo podrán hacer hasta en cuatro cuotas trimestrales venciendo el último día hábil de febrero, mayo, agosto y noviembre.Sin embargo, al momento de producirse una transferencia de dominio es requisito haber cancelado este tributo para que el notario pueda proceder a extender la escritura pública correspondiente.

2 comentarios:

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